L’AFFITTO PUO’ RILANCIARE IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

La grande passione italiana per il mattone ha lasciato minor spazio al comparto dell’affitto rispetto a quello della casa di proprietà. Dei grandi Paesi europei, l’Italia è la sola, insieme alla Spagna, in cui emerge questo marcato sbilanciamento a sfavore delle locazioni, ma il mercato sta cambiando. Infatti, il nostro Paese sta assistendo ad una impennata della domanda di abitazioni in affitto, quantificabile in mezzo milione, proveniente dalla classe media. Una crescita sostenuta non solamente da ragioni economiche, ma da un crescente interesse per un nuovo concetto di abitare che presenta maggiore flessibilità.

Questa situazione, emersa dalla ricerca “Investire sulla casa” condotta da Nomisma, Censis e Sidies, non è solamente un effetto della crisi economica, che rende difficoltoso l’acquisto di una casa per molte famiglie, ma è legata anche a fattori culturali e richiede la messa in campo di nuove regole ed iniziative finalizzate ad incentivare gli investitori alla realizzazione di abitazioni da destinare all’affitto. Sopratutto nelle grandi città, le nuove generazioni, gli immigrati, ma anche le famiglie, sposando una concezione di progetto di vita sempre più flessibile, guardano con maggiore interesse alla locazione in quanto più vicina ad un’idea di abitazione come servizio. Come spiega Mario Breglia, presidente di Sidies, “Abbiamo stimato che c‘è una nuova domanda di affitto non di necessità, quindi della classe media, di circa mezzo milione di persone: sono famiglie, giovani e immigrati che possono pagare canoni di almeno 500 euro al mese”.

Questo aumento della domanda ha generato anche una parallela crescita del potenziale interesse degli investitori nel comparto dell’affitto, che fatica però a concretizzarsi a causa di fattori che continuano ad essere penalizzanti. Sono soprattutto il regime fiscale opprimente ed in continuo mutamento, l’incertezza del quadro normativo, la complessità dell’apparato burocratico e gli elevati rischi legati all’affitto a frenare gli investitori.

E’ necessario agire con la massima rapidità su questi fattori che danno rigidità al mercato e dalla ricerca emergono diverse possibilità di intervento fondamentali finalizzate a dare slancio agli investitori pubblici e privati.
Prima di tutto è necessario creare un nuovo sistema di regole maggiormente incisivo, sia dal punto di vista dei diritti che dei doveri delle parti, ma anche un sistema di garanzie finalizzato ad abbattere i fattori di rischio del conduttore in grado di rassicurare gli investitori mantenendo, però, la tutela dei soggetti socialmente deboli.
In secondo luogo è fondamentale introdurre un sistema di incentivi in forma stabile: infatti se si desidera incentivare l’offerta di soluzioni abitative in affitto è necessario regolare in modo che non risulti penalizzante la tassazione in tutte le fasi, d’investimento, realizzazione e messa a reddito.
E’ necessaria anche l’omogeneizzazione, la semplificazione e la stabilizzazione delle normative e delle pratiche amministrative che regolamentano l’attività di sviluppo immobiliare, a partire dall’urbanistica; tenendo presente che oggi la complessità delle regole, l’incertezza dei tempi e delle procedure burocratiche ostacolano il rinnovamento delle città e delle zone degradate o inutilizzate che dovrebbe avvenire senza ulteriore consumo di suolo non ancora cementificato e valorizzando il vasto patrimonio di case sfitte.
Un altro intervento riguarda l’investimento sulla comunicazione finalizzata a sostenere e diffondere una più evoluta visione dell’abitare.
Tra iniziativa privata e settore pubblico è necessaria l’affermazione di un rapporto più evoluto in cui il pubblico assuma un ruolo di regolazione e controllo dei processi anziché intervenire direttamente.
Infine, è necessario intervenire anche per l’innovazione del prodotto edilizio, in quanto le soluzioni abitative in affitto sono spesso le più degradate ed inadeguate dal punto di vista di dimensioni e servizi. Un importante passo in avanti sarebbe rappresentato dalla riqualificazione energetica e funzionale degli immobili esistenti e dal rinnovamento dei sistemi di costruzione riuscendo ad ottimizzare i costi del nuovo.