RIFORMA CATASTO: Ecco cosa cambierà per immobili e portafoglio

Il Governo ha dato il via alla riforma del Catasto, varando in Consiglio dei ministri la versione definitiva del decreto legge che riattiva le Commissioni censuarie che avranno il compito di stabilire i nuovi valori da utilizzare per gli estimi catastali.

La più grande novità introdotta dalla riforma riguarda il nuovo valore patrimoniale degli immobili che verrà calcolato sui metri quadri e non più sul numero di vani. La colossale riforma richiederà ancora dai tre ai cinque anni prima di arrivare a compimento, in quanto comporterà il censimento di circa 62 milioni di immobili, tra residenziali e commerciali, per ognuno dei quali verrà stabilito il valore medio ordinario elaborando un coefficiente che terrà conto di qualità del manufatto, collocazione, anno di costruzione, stato conservativo e valori immobiliari della zona di ubicazione.

Introdotte con la definizione del primo assetto fiscale del Paese nel 1886, le Commissioni censuarie sono tuttora esistenti ma inattive da anni. Ora le nuove commissioni locali e quella centrale avranno un anno di tempo per insediarsi e saranno aboliti i gettoni di presenza obbligatori in passato. Saranno composte da rappresentanti dell’Agenzia delle Entrate, degli enti locali, da professionisti e tecnici del settore e docenti di econometria e statistica esperti e qualificati, sotto indicazione degli Ordini e delle Associazioni di categoria che saranno obbligatoriamente presenti all’interno delle Commissioni. Ogni Commissione locale, organizzata ancora su base provinciale, sarà articolata in una sezione che si occuperà della revisione degli estimi, una sezione con competenza sui fabbricati e una con competenza sui terreni.

Sarà il presidente del Tribunale a scegliere i componenti di ognuna delle tre sezioni, che saranno sei in tutto, e il presidente della commissione locale che verrà scelto tra i magistrati ordinari o amministrativi, oppure tra i presidenti o tra i presidenti di sezione delle commissioni tributarie provinciali differenti da quelle con competenze in campo catastale. Per quanto riguarda le varie sezioni, invece, i presidenti verranno scelti dal presidente della Commissione tra i componenti delle sezioni stesse.

Il compito delle Commissioni locali è quello di approvare i quadri tariffari delle unità immobiliari urbane e quelli delle qualità e classi dei terreni, collaborare alle revisioni del Catasto urbano e validare gli algoritmi per l’attribuzione delle nuove rendite catastali. La commissione centrale rivestirà il ruolo di giudice riguardo ai ricorsi presentati dall’Agenzia delle Entrate, dai Comuni e dalle associazioni di categoria contro le decisioni delle commissioni locali sui quadri delle categorie e delle classi catastali.

Il valore patrimoniale dell’immobile verrà stimato partendo dal valore medio di mercato al metro quadro come rilevato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per la specifica tipologia di appartenenza del bene, a cui verranno applicati coefficienti che dipenderanno da ubicazione, epoca di costruzione e grado di finitura. Il valore ottenuto verrà poi moltiplicato per la superficie dell’immobile. In pratica, verranno rivalutati gli immobili di pregio, che fino ad ora in molti casi pagavano meno del dovuto.

La rendita catastale verrà calcolata partendo dal reddito di locazione medio sempre rilevato dall’Osservatorio del mercato immobiliare in base alla zona in cui si trova l’immobile e alle sue caratteristiche edilizie per destinazione catastale e ambito territoriale. Il valore ottenuto verrà moltiplicato per la superficie dell’immobile applicando poi riduzioni in base alle spese per manutenzione straordinaria, costi di amministrazione e assicurazione.

Subiranno una revisione anche le zone del catasto in base all’omogeneità edilizia che, al fine di superare le attuali micro aree, non saranno più 45 ma verranno ridotte a meno di 30 e solamente 3 riguarderanno il comparto residenziale.

Anche se il Governo ha garantito una “riforma a saldi invariati”, che quindi non farà pagare niente in più o in meno ai contribuenti, le premesse non lasciano sperare nulla di buono. Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, avverte “rimaniamo scettici sull’efficacia del meccanismo dell’invarianza di gettito, contemplata nella riforma del catasto. Manca un adeguato sistema di salvaguardia dei contribuenti a regime”.

L’illusione dei cittadini di evitare un aumento di tasse è svanisce rapidamente con le affermazioni del direttore delle Agenzie delle Entrate, Rossella Orlandi, “qualcuno pagherà di meno qualcuno di più” dato che “l’invarianza di gettito sarà calcolata su base territoriale rimodulando le quote che sono locali”.

Negli ultimi due anni il gettito derivante dalla tassazione sulla casa ha subito una brusca impennata passando da circa 12 miliardi a più di 30 miliardi di euro e se le nuove rendite catastali non saranno accompagnate da un abbassamento delle aliquote di Imu e Tasi, i contribuenti potrebbero trovarsi a pagare dai 230 ai 260 euro in più all’anno. Infatti le imposte sugli immobili sono calcolate in base alle rendite catastali, quindi se aumenta la rendita aumenta in maniera esponenziale anche la tassazione.

Inoltre con l’aumento delle rendite catastali aumenta anche il reddito Isee, un parametro fondamentale per l’accesso delle famiglie a servizi come l’asilo nido e le mense scolastiche e per il pagamento delle tasse universitarie.

A segnalare il rischio di rincaro della tassazione sulla casa sono intervenuti Rosario Trafiletti ed Elio Lannutti, presidenti rispettivamente di Federconsumatori e di Adusbef (Associazione difesa utenti servizi bancari e finanziari), che scrivono in una nota congiunta: “Non siamo contrari per principio alla rivalutazione delle rendite catastali purché tale operazione sia improntata alla massima equità e correttezza.”

Fanno sapere, inoltre, che si impegneranno nel vigilare affinché la revisione delle rendite catastali venga affrontata con l’attenzione doverosa quando si interviene in una materia estremamente delicata, che richiede massima precisione, obiettività, imparzialità e controlli rigorosi, al fine di realizzare un sistema realmente più equilibrato, evitando effetti disastrosi che sembrano colpire sempre gli stessi cittadini.

L’Agenzia delle Entrate e le 15 associazioni che formano il Coordinamento Interassociativo Catasto (Abi, Ance, Ania, Casartigiani, Cia, Cna, Coldiretti, Confagricoltura, Confartigianato, Confcommercio-Fimaa, Confedilizia, Confesercenti, Confindustria, Consiglio Nazionale del Notariato e Fiaip) si sono confrontate in un incontro informale in cui Rossella Orlandi ha sottolineato l’importanza di “procedere ad un lavoro tecnico che sia improntato a criteri di collaborazione e non di contrapposizione poiché siamo in presenza di una riforma epocale”.

Per capire la portata di tale riforma, basti pensare che in Italia il valore totale del patrimonio immobiliare di proprietà dei privati cittadini ammonta a 5.559 miliardi di euro, mentre quello di proprietà delle società a 565 miliardi di euro. Al primo posto troviamo la Lombardia con un valore di 794,80 e il Lazio con 724,9 miliardi di euro. A seguire troviamo la Toscana con 504 miliardi di euro, Campania 491,4, Emilia Romagna 458,9, Veneto 440,3 e Piemonte con un valore che ammonta a 394,4 miliardi di euro. Nella classifica riguardante le proprietà di società troviamo al primo posto il Lazio con un valore di 112,1 miliardi di euro, seguita da Lombardia con 109,6.

Dai dati relativi ai valori 2013 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con la Direzione Catasto, la rendita catastale complessiva attribuita al patrimonio immobiliare del nostro Paese ammonta a quasi 37 miliardi di euro: 16,6 miliardi provenienti dalle abitazioni, 10,8 da immobili con destinazione speciale appartenenti alla categoria D, 6 miliardi provenienti da negozi, locali di deposito, garage e posti auto appartenenti alla categoria C, 1,5 da uffici che rientrano nella categoria A/10, 1,3 da immobili ad utilizzo collettivo rientranti nella categoria B e 0,7 miliardi di euro da immobili a destinazione particolare che appartengono alla categoria E.