Tassazione compravendita immobiliare in America

Nell’ottica di un investimento immobiliare oltreoceano, le variabili di cui tenere conto sono diverse. A cominciare dal budget di riferimento, dalla tipologia di casa che si ha in mente di acquistare sino a, ovviamente, alla scelta del paese ove concentrare le proprie risorse. A tal proposito gli Stati Uniti d’America rappresentano una delle opportunità migliori per chi decide di investire nel ramo immobiliare. Soprattutto se l’obiettivo è quello di generare un vantaggio economico o una rendita a lunga durata.

Prima di orientarsi verso questo tipo di operazione è però importante approfondire un aspetto fondamentale degli investimenti immobiliari in America: la tassazione. Il sistema fiscale statunitense è molto diverso rispetto a quello italiano, con delle rigide regole che richiedono uno studio attento e, possibilmente, un referente esperto che possa orientare l’investitore nelle scelte d’acquisto e in tutte le fasi intermedie dell’acquisizione, come appunto quella legata agli adempimenti fiscali.

Quali sono i tipi di tasse negli USA.

Il sistema fiscale americano è molto flessibile, nella misura in cui concede molte possibilità in termini di detrazioni. Questo però non deve ingannare: le regole sono rigide e occorre osservarle con estrema precisione, al fine di non incorrere in pesanti sanzioni.

Per quanto riguarda gli immobili, in America esistono tre tipi di tasse: federali, statali e locali.

Federali.

Le tasse federali, come dice la parola, sono quelle versate alle casse nazionali, e si basano su aliquote progressive per le persone fisiche, sulla base di scaglioni di reddito. Per quanto riguarda le aziende invece (Corporate), secondo le ultime leggi introdotte nel 2018 ci si basa su un’aliquota fissa (Flat Tax) al 21%.

Tassazione compravendita immobiliare in America

Statali.

Di aliquota fissa si parla anche per le tasse statali, quelle cioè dovute alle casse dello Stato (sono 50, in tutto, gli Stati americani, e ognuno ha la sua aliquota). Non in tutti i casi però, in determinati frangenti anche qui l’aliquota può essere variabile e basata sugli scaglioni di reddito. In ogni caso, le tasse statali sono molto più basse di quelle federali.

Locali.

Per quanto riguarda le tasse locali, quelle legate cioè alle contee all’interno di cui si troverà l’immobile che intendiamo acquisire, va fatto un discorso a parte. Sono infatti tasse, più basse di quelle federali e statali, che sono applicate solo in alcuni specifici casi, come per esempio la città di New York. Non si tratta di tasse prefissate e condivise in tutto il territorio americano.

Sia le tasse statali che quelle locali, in ogni caso, sono deducibili e quindi godono di importanti agevolazioni.

Va poi menzionata la Property Tax, la tassa sulla proprietà, che rappresenta il principale indicatore per gli acquisti immobiliare. L’aliquota della Property è intorno all’1%/1,5% in funzione del valore dell’immobile. Si tratta, in estrema sintesi, del corrispettivo americano della nostra tassa sulla prima casa.

Nota bene: la tassa si applica sul valore catastale dell’immobile, non sul valore di mercato.

Tassazione per persone fisiche e per aziende in USA.

Un’altra differenziazione importante è quella tra il sistema di tassazione per le persone fisiche e quello invece destinato alle aziende.

In America esiste la FIRPTA, Foreign Investment in Real Property Tax Act, una trattenuta che si applica alle persone fisiche non residenti in caso di vendita dell’immobile. Molto importante da conoscere per creare i presupposti per gestire in modo ottimale l’investimento.

Tassazione compravendita immobiliare in America

Tale trattenuta si attua al momento della rivendita dell’immobile sulla plusvalenza ottenuta. Essa è appannaggio esclusivo degli operatori stranieri, non riguarda cioè chi possiede la cittadinanza americana. La trattenuta è circa il 15% del valore di vendita.

Oltre alla FIRPTA, le persone fisiche non statunitensi devono pagare la IVAFE, una tassa sulle attività finanziarie all’estero. Anche questa è un’imposta che chi decide di investire nell’immobiliare deve tenere in considerazione, ma non è una tassa americana, bensì italiana.

Discorso diverso per le aziende, in caso di apertura di una CORP (Corporation, l’omonimo della nostra Spa), la FIRPTA non è dovuta (proprio perché legata ad acquisti di persone fisiche, non delle aziende).