Tasse e imposte sull’acquisto di un immobile da impresa e da privato

Quando si intende comprare un immobile, oltre al prezzo dell’abitazione, bisogna tener conto che vi sono, per legge, delle imposte da pagare. Dipendono da diversi fattori e vi sono agevolazioni pensate proprio per abbattere queste imposte. In questo articolo prenderemo in esame il caso di acquisto senza fruire di alcuna detrazione, come ad esempio il Bonus prima casa o il Bonus prima casa per i coniugi. Ovvero, tasse e imposte su una compravendita a condizioni “standard”. In questo articolo, invece, potrete scoprire le spese nascoste sull’acquisto di una seconda casa.

Imposte sull’acquisto.

A condizioni normali, la grande distinzione da fare è se il venditore è un privato che vende un proprio immobile residenziale o se è un’impresa. In base a ciò cambia, e anche in modo sostanziale, il regime di imposizione fiscale. Vediamo entrambi i casi.

Acquisto da impresa.

La regola generale, quando il venditore è direttamente un’impresa, è che la compravendita è esente da IVA. Di conseguenza, l’acquirente dovrà saldare soltanto la quota per le tre

imposte

indirette “classiche”, ovvero:

• Imposta di registro. È il tributo previsto per la registrazione di determinati atti giuridici presso l’Agenzia delle Entrate come, appunto, le compravendite immobiliari. In questo caso sarà dovuto in misura proporzionale del 9% sul prezzo della cessione;
• Imposta ipotecaria e imposta catastale. La prima è dovuta per le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari; la seconda è dovuta specificatamente sulle volture catastali per il trasferimento di immobili. In caso di acquisto da impresa, entrambe queste due imposte sono fisse a 50 euro l’una.

Esistono, tuttavia, dei casi in cui, anche se la compravendita avviene da un’impresa, viene su di essa applicata l’IVA, in particolare:

• Alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione/intervento. Oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA. Attenzione perché la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare;
• Alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA. Anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

In questi due casi particolari, dunque, il compratore dovrà corrisponde, oltre al prezzo dell’immobile, anche:

• L’IVA al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di abitazione per case (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; altrimenti l’IVA sale al consueto 22%;
• Le imposte di registro, ipotecaria e catastale del valore fisso di 200 euro l’una.

Tutto sulle imposte sull’acquisto di un immobile.

Acquisto da privato.

Prendiamo sempre il caso in cui, per l’acquisto, non sia possibile usufruire delle detrazioni fiscali, come il Bonus prima casa. Per gli acquisti di immobili residenziali da privato, il compratore è esente dal pagamento dell’IVA, ma dovrà corrispondere:

• Il 9% del prezzo della cessione per l’imposta di registro proporzionale;
• 50 euro (fissi) per l’imposta ipotecaria;
• 50 euro (fissi) per l’imposta catastale.

Riguardo all’imposta di registro proporzionale, occorre specificare che: sia che si compri da un’impresa in esenzione IVA, sia che si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore. Questo può accadere per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Per quanto riguarda le imposte indirette (di registro; ipotecaria; catastale), tutte e tre sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Inoltre, come espressamente specificato dall’Agenzia delle Entrate: “Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.”